Bauabnahme Endabnahme Übergabe

Zur Bauabnahme gibt die Baufirma „den Bau ab“. Es handelt sich also um eine Hausabnahme durch den Bauherren (mit den üblichen erwartbaren) Eigenschaften. Die Baufirma hat unmittelbar nach dieser Endabnahme/ Schlußabnahme das Recht, die Schlusszahlung vom Bauherren zu verlangen. Die Hausübergabe liegt im Interesse beider Parteien.

 

Bauabnahme und die Umkehr der Beweislast

Nach der Bauabnahme Ihres Hauses tritt die Umkehr der Beweislast ein. Mit anderen Worten: sollten nach der Bauabnahme/ Bauübergabe neue Mängel festgestellt werden, muss der Bauherr diese Baumängel beweisen. Nach Abnahme vom Haus ist es schwieriger & kostenintensiver diese Mängel zu beweisen.

Dies gilt hingegen nicht für solche Mängel, die sich der Bauherr im Abnahmeprotokoll vorbehalten hat.

Gut wäre zur oder vor der endgültigen Abnahme einen Bauexperten oder Bausachverständigen hinzu zu ziehen. Zumal der Baugutachter oder Schadensgutachter mögliche Mängel an Ihrem Haus rechtzeitig aufdecken kann & dafür sogar haftet.

Eine Hausabnahme, welche der Bauherr allein veranlasst, bezieht sich oft auf eine optische Prüfung der Gebrauchsfähigkeit des Hauses am Abnahmetag.
Die Abnahme für mich als Gutachter umfasst die Mitwirkung an einer technischen Abnahme: Beispielsweise für nicht freigelegte Bauteile, bei Abdichtung (Feuchteschutz), Wärmedämmung (Wärmeschutz), Auflager, Verbindungsmittel (Statik), Schallschutz und nicht stofflich untersuchte Eigenschaften von Bauteilen oder Baustoffen, wie Betongüten, Steinsorten oder dergleichen kann deshalb keine Haftung übernommen werden.
Weil Sachverständige über langjährige Berufserfahrungen verfügen, ist es gängige Praxis, am Abnahmetag vermutete Mängel anzuzeigen.

Auch verdeckte Bauteile nehmen wir unter die Lupe

Oftmals lasse ich als Sachverständiger Bauteile öffnen, um die Wärmedämmung bzw. Abdichtungen zu kontrollieren.
Das zerstörende Öffnen ist für mich erfahrungsgemäß gängige Praxis, auch wenn das Haus dabei vorerst Schaden nimmt. Bisher kamen bei allen Bauteilöffnungen stets verdeckte Baumängel zum Vorschein. Die Schäden, welche in der späteren Nutzung entstehen würden – ohne Kontrolle, wären hingegen immer gravierender gewesen.

Optimale Sicherheit gegen verdeckte Bau-Mängel haben Sie nur dann, wenn Sie bereits während des Bauprozesses einen Bauexperten mit der Bauüberwachung beauftragen.

Häufige Mängel im Bauabnahmeprotokoll bei Abnahme zur Hausbegutachtung

– Es gibt immer Mängel zu protokollieren. Keine Bauabnahme ohne Mängel!
Meine Erfahrungen aus Bauberatungen zum Hausbau.
– Abweichungen von den Ausführungsplänen vom Kaufvertrag/ Notarvertrag
– fehlende Protokollierung besprochener Baumängel
– fehlende Dokumentationen technischer Geräte
– verwechselt eingebaute Geräte (andere Wärmepumpen, andere Arbeitszahlen)
– falsche Bauteile: andere Türen, andere Fenster (geringerer Wärmeschutz, kein Sonnenschutzglas, kein Einbruchsschutz-Sicherheitsglas VSG)

– fehlende Messungen zur Sicherheit: Druckprotokolle Heizung, Messung der Wirkung des Potientialerders zum Blitzschutz
– fehlende Messungen zur Feuchtigkeit & damit potenzielle Schimmelprobleme,
– Fehlen von Messungen zu Wärmeverlusten,  KFW Bestätigung
– nicht eingestellte Türen und Fenster, Beschädigungen am Glas im Sichtbereich
– kein ausreichender Nachweis über die Art der Bauwerksabdichtung des Kellers
– keine exakte Fristsetzung zur Mängelabstellung
– fehlende Sicherheitseinbehalte
– Beschädigungen am Bodenbelag oder Wänden, Unebenheiten der Fliesen, Oftmals funktionieren auch einige Anschlüsse der Türen deshalb nicht ordnungsgerecht.

Verweigern der Bauabnahme

Sie müssen die Schlußabnahme verweigern, wenn Sie Ihr Haus nicht benutzen können. Leider ist bei Abnahme mit Mängeln die Schlußzahlung fällig.

Lassen Sie sich nicht überreden. Führen Sie keine Bauabnahmen im Dunkeln durch (wie ich sie schon erlebt habe, als Gutachter am Landgericht).
Bauherren machen nur allzu oft den großen Fehler, die Abschlagszahlungen oder Schlussrate voreilig zu überweisen – trotz der festgestellten Mängeln.

Hilfe durch Hausbegutachtung zur Endabnahme als Sachverständiger

Sie bekommen von mir die notwendige Hilfe zur Bauabnahme als Sachverständiger. Wir vom Team Baugutachter  Kohle & Schmalfuss führen regelmäßig in Bayern: Augsburg, München, Ulm, Ingolstadt & Nürnberg Bauabnahmen durch. Wir sind mehrere Bausachverständige, auch im Raum Stuttgart & Berlin.
Unser Vorteil bei Hausabnahme in den Metropolen Ulm, München & Berlin ist: „Wir kennen die Bauträger vor der Hausübergabe nicht, da wir vom Bayern Umland kommen. Damit sind wir unabhängig bei der Schlußabnahme und vertreten nur Ihre Interessen.

 

Im Winter können parallel Wärmebilder gemacht werden. Damit werden die Wärmebrücken und das KFW Ziel KFW 55 bzw. KFW 70 Standard überprüft.

Abnahme zum Rohbau

Die Abnahme Rohbau biete ich in Bayern & Baden Württemberg zu Kosten ab 690€ an. Wir sind ein Team von 4 Bausachverständigen in Ihrem Gebiet. Wenn Sie ein schlüsselfertiges Haus gewählt haben, so ist dies eine Baukontrolle, um den Zahlungsplan zu überprüfen. Dies macht Sinn, um Überzahlungen zu vermeiden.
Bei der Rohbauabnahme sind oft Risse in der Decke zu beurteilen.

Schlußabnahme mit Gutachter- Bezugsfertigkeitsabnahme

Ich begleite Sie zur Bauabnahme und überprüfe ebenfalls das Protokoll. Ebenso auch bei Abnahme einer Eigentumswohnung.
Die Bauabnahme findet juristisch immer zwischen Ihnen und dem Bauträger statt. Eine Rechtsberatung zur Bauabnahme darf ich nicht machen, sondern nur Anwälte für Baurecht.
Der Bauträger macht sein Protokoll mit Ihnen, weil Sie der Vertragspartner sind.
Ich überprüfe parallel zur Abnahme den Bau auf Plausibilität, Funktionalität, sowie die Einhaltung der Baubeschreibung. Außerdem mache ich Fotos der Baumängel bei Bedarf.

Desweiteren passe ich zur Bauabnahme auf, dass der Bauträger macht was er soll: Die festgestellten Mängel ins Protokoll nehmen!
Falls der Bauträger dies nicht tut, dann muss ich mein eigenes vorbereitetes Protokoll verwenden und evt. mit Ihnen zusammen bei groben Baumängeln die Bauabnahme verweigern.
Schließlich wird über die Zahlungseinbehalte bei der nächsten Rechnung verhandelt. Die Baufirma muss bestätigen, dass Ihre Immobilie wie beantragt (KfW) genutzt werden kann. Sie erhalten eine schriftliche Bestätigung, mit anderen Worten den „Schlussabnahmeschein“.

Bau-Abnahme Fertighaus Hausübergabe

Zur Vorbereitung einer „Bauabnahme Fertighaus“ ist es immer besser, periodische Baukontrollen beim Aufbau des Hauses, also bei der Montage durchzuführen. Ebenso empfehle ich mindestens 4 Kontrollen vor der Bauabnahme: Fertighaus. 2 Baukontrollen sollten als Montagekontrolle eingeplant werden. Hier werden beispielsweise die Verbindungsmittel geprüft, welche später die Luftdichtheit garantieren sollen. Zusätzlich sollten 2 Kontrollen beim weiteren Ausbau des Fertighauses eingeplant werden. Dabei werden die Installationen und die Wärmedämmung geprüft. Besonderes Augenmerk wird auf die Erreichung des Zieles der KfW-Standards gelegt. Diese Punkte sollten Sie vor Hausabnahme unbedingt berücksichtigen!

Einbehalt zur Abnahme – Endabnahme, Schlußabnahme mit Wertminderung

Einbehalte/Wertminderungen im Bauabnahmeprotokoll legen Sie bitte nur gemeinsam fest, ansonsten gibt es ewig sinnlosen Streit.
Über Wertminderungen bei Baumängeln gibt es zahlreiche Literatur, die jedoch auch Widersprüche enthält. So wird unterschieden zwischen Wertminderungen (bei Hausabnahme) von hochwertigen öffentlichen Gebäuden wie Bankgebäuden, ebenso bei Wertminderungen bei nicht-öffentlichen Gebäuden wie privaten Einfamilienhäusern. Bei privaten Einfamilienhäusern ist die Wertminderung deutlich geringer als bei öffentlichen Gebäuden, wo jeder Zugang hat.
Bei Neubauabnahme wird entschieden, ob der Mangel eine Auswirkung auf die Stabilität oder auf die Langlebigkeit des Gebäudes hat.
Antwort des Sachverständigen (vor Hausabnahme):
Eine Wertminderung ist nicht erkennbar. Demzufolge sind alle Gebäudefunktionen erfüllt.

Welche Wertminderungen werden bei optischen Beeinträchtigungen herangezogen?

Auch hier wird ein bedeutendes Unterscheidungsmerkmal angeführt. Einfach ausgedrückt: wenn einem Fremden diese optische Unregelmäßigkeit auffällt, dann kann man über eine Wertminderung vor Schlußabnahme verhandeln.
Wenn hingegen bei gewöhnlichem Betrachtungsabstand und bei gewöhnlichen Lichtverhältnissen der Mangel nicht auffällig ist, so sind Wertminderungen bei Hausübergabe kaum zu vertreten.

Es handelt sich meist um Unregelmäßigkeiten, die erst bei gezielter Blickzuwendung auffällig sind. Das ist natürlich bei gewöhnlichem Betrachtungsabstand und normalen Lichtverhältnissen zu sehen, aber es würde wirklich niemandem auffallen, der nicht danach sucht. In diesem Falle wird von Wertminderungen gesprochen, um den Mangel zu kaschieren. Dies könnte zum Beispiel ein Vorhang sein, um die Wand zu verdecken, welche schief ist oder eine besonders schöne Blume, um die Wertminderung zu kaschieren. Demzufolge ist keine große Wertminderung erwartbar, ein Streit vor der Hausübergabe würde sich ebenso wenig lohnen.

Besser wäre, zur Hausabnahme bzw. Hausübergabe per Bauabnahmeprotokoll anzunehmen, was angeboten wird bzw. zu verhandeln.
Zum Beispiel könnte die Baufirma die Gutachterkosten der Hausabnahme als Entgegenkommen übernehmen. Umso schneller kann die Schlußabnahme über die Bühne gebracht werden. Das ist auch finanziell im Interesse der Baufirma, um die Abschlussrate zu erhalten.

Bauabnahmeprotokoll: Dämmung Dachenster mit Fehlstellen

Weitere Hilfen zur Bauabnahme Hausbegutachtung, Hausabnahme, Hausübergabe, Bauabnahmeprotokoll

Sondereigentum abnehmen, Baubegleitung bis zur Schlüsselübergabe/ Schlußabnahme bzw. Gemeinschaftseigentum Abnahme verweigern,

Gemeinschaftseigentum Garantie-Kontrolle nach 5 Jahren

Baumängel nach Abnahme

Zusammenfassung Bauabnahme – Prüfung auf Baufeuchte und Wasserschäden durch den Bausachverständigen

Die Bauabnahme ist einer der wichtigsten Termine während eines Bauvorhabens. Mit ihr bestätigt der Bauherr grundsätzlich, dass die Bauleistungen im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht wurden. Gleichzeitig beginnt in der Regel die Gewährleistungsfrist, und die Beweislast für später entdeckte Mängel kehrt sich um. Umso wichtiger ist es, das Gebäude vor der Abnahme sorgfältig auf Baufeuchte, Wasserschäden und Feuchtigkeitsmängel zu untersuchen. Ein unabhängiger Bausachverständiger kann versteckte Schäden erkennen und dokumentieren, bevor sie später zu kostspieligen Folgeschäden führen.

Warum ist die Feuchtigkeitsprüfung so wichtig?

Feuchtigkeit zählt zu den häufigsten Ursachen für Baumängel. Bereits geringe Mengen Wasser können langfristig die Bausubstanz schädigen, Schimmelbildung verursachen und die Wärmedämmung beeinträchtigen. Besonders problematisch ist, dass viele Feuchteschäden bei der Bauabnahme noch nicht sichtbar sind.

Werden solche Mängel erst nach dem Einzug entdeckt, entstehen häufig Streitigkeiten über die Ursache und die Verantwortlichkeit. Deshalb sollte bereits vor der Abnahme eine systematische Feuchtigkeitsprüfung erfolgen.

Baufeuchte oder Wasserschaden?

Nicht jede Feuchtigkeit stellt einen Baumangel dar. Neubauten enthalten naturgemäß eine erhebliche Menge Baufeuchte. Beton, Estrich, Mauerwerk und Putz benötigen je nach Witterung mehrere Monate, um vollständig auszutrocknen.

Davon zu unterscheiden sind Wasserschäden, beispielsweise durch:

• Undichte Dächer
• Fehlerhafte Fensteranschlüsse
• Rohrleitungsleckagen
• Undichte Abdichtungen
• Schäden an der Gebäudehülle
• Eindringendes Regenwasser

Die Aufgabe des Sachverständigen besteht darin, zwischen normaler Baufeuchte und einem tatsächlichen Wasserschaden zu unterscheiden.

Typische Gefahrenbereiche

Bei der Bauabnahme werden insbesondere folgende Bereiche kontrolliert:

• Kellerwände und Bodenplatten
• Sockelbereiche
• Fensteranschlüsse
• Dachflächenfenster
• Dachanschlüsse
• Balkone und Terrassen
• Badezimmer
• Hauswirtschaftsräume
• Heizungs- und Technikräume
• Rohrdurchführungen
• Außenwände

Auch schwer zugängliche Bereiche sollten möglichst untersucht werden.

Feuchtigkeitsmessungen

Ein Bausachverständiger setzt verschiedene Messverfahren ein, um Feuchtigkeit zuverlässig nachzuweisen.

Dazu gehören unter anderem:

• Elektrische Feuchtigkeitsmessgeräte
• Widerstands- und kapazitive Messverfahren
• Oberflächenfeuchtemessungen
• Materialfeuchtemessungen

Je nach Verdachtsfall können zusätzlich Laboruntersuchungen oder zerstörende Messverfahren erforderlich sein.

Thermografie

Mit einer Wärmebildkamera lassen sich Temperaturunterschiede sichtbar machen. Feuchte Baustoffe besitzen häufig ein anderes Temperaturverhalten als trockene Bereiche.

Die Thermografie hilft unter anderem beim Erkennen von:

• Durchfeuchteten Dämmungen
• Wärmebrücken
• Undichten Fensteranschlüssen
• Fehlstellen in der Dämmung
• Feuchtigkeit hinter Wandverkleidungen

Sie ersetzt zwar keine Feuchtigkeitsmessung, liefert jedoch wertvolle Hinweise auf verdeckte Schäden.

Sichtprüfung

Neben den Messungen erfolgt eine gründliche Sichtkontrolle.

Der Sachverständige achtet unter anderem auf:

• Wasserflecken
• Verfärbungen
• Ausblühungen
• Schimmelansätze
• Abplatzungen
• Verformungen
• Risse
• Rostspuren
• Verfärbte Fugen

Bereits kleine Auffälligkeiten können auf größere Feuchtigkeitsprobleme hinweisen.

Kontrolle der Abdichtungen

Besondere Aufmerksamkeit gilt den Abdichtungen des Gebäudes.

Geprüft werden beispielsweise:

• Kellerabdichtung
• Sockelabdichtung
• Balkonabdichtung
• Terrassenabdichtung
• Dachabdichtung
• Fensteranschlüsse
• Türanschlüsse
• Rohrdurchführungen

Fehler in diesen Bereichen zählen zu den häufigsten Ursachen späterer Wasserschäden.

Schimmelgefahr

Bleibt Baufeuchte über längere Zeit im Gebäude oder dringt Wasser ein, steigt das Risiko einer Schimmelbildung erheblich.

Besonders gefährdet sind:

• Fensterlaibungen
• Außenecken
• Gipskartonkonstruktionen
• Dachdämmungen
• Hohlräume
• Kellerräume

Eine frühzeitige Erkennung verhindert teure Sanierungen und gesundheitliche Belastungen.

Dokumentation von Mängeln

Alle festgestellten Feuchtigkeits- oder Wasserschäden sollten im Abnahmeprotokoll eindeutig dokumentiert werden.

Dazu gehören:

• Beschreibung des Mangels
• Fotos
• Messergebnisse
• Lage des Schadens
• Empfehlungen zur Nachbesserung

Nur dokumentierte Mängel lassen sich später leichter gegenüber dem Bauunternehmen geltend machen.

Vorteile eines unabhängigen Bausachverständigen

Ein unabhängiger Sachverständiger vertritt ausschließlich die Interessen des Bauherrn. Durch seine Erfahrung erkennt er auch versteckte Mängel, die Laien häufig übersehen.

Zu seinen Leistungen gehören unter anderem:

• Feuchtigkeitsmessungen
• Thermografische Untersuchungen
• Sichtkontrolle der Gebäudehülle
• Prüfung der Abdichtungen
• Bewertung möglicher Wasserschäden
• Erstellung eines Abnahmeprotokolls
• Dokumentation von Baumängeln

Fazit

Die Prüfung auf Baufeuchte und Wasserschäden gehört zu den wichtigsten Bestandteilen einer fachgerechten Bauabnahme. Während normale Baufeuchte in einem Neubau üblich ist, können Undichtigkeiten oder fehlerhafte Abdichtungen erhebliche Folgeschäden verursachen. Mithilfe moderner Messtechnik, Thermografie und einer sorgfältigen Sichtprüfung lassen sich Feuchtigkeitsmängel frühzeitig erkennen. Die Begleitung der Bauabnahme durch einen unabhängigen Bausachverständigen schafft Sicherheit, schützt vor späteren Streitigkeiten und hilft, kostspielige Schäden an der Bausubstanz zu vermeiden. Eine sorgfältige Dokumentation aller festgestellten Mängel bildet zudem die Grundlage für eine erfolgreiche Mängelbeseitigung innerhalb der Gewährleistungsfrist.

 

Neubauabnahme mit Baugutachter Kohle, Schmalfuß & Partner:
Zur Hausübergabe & Schlußabnahme sind wir vertreten in Ihrem Gebiet