Bauabnahme verweigern? Abnahmeverweigerung ist üblich, wenn Sie Ihr Haus nicht benutzen können.
Sorry, bei erfolgter Abnahme müssen Sie nach Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll Schlusszahlung leisten. Auch bei Abnahme mit Mängeln ist die Zahlung fällig. Geht die Bank der Baufirma pleite, wird es hingegen schwierig mit der Mängelabstellung. Schließen Sie vorher besser eine Fertigstellungsbürgschaft ab.
Guter Rat von Bauexperten Kohle & Schmalfuß Ihre Baubegleiter:
Gründe zur Abnahmeverweigerung, bei denen ich persönlich im letzten Moment als Gutachter die Bauabnahme verweigert habe:
– fehlende Eingangstreppe
– fehlende Geländer
– Heizung noch nicht fertig gestellt
– kein Wasseranschluß
– Abwasseranschluß nicht fertig
– genauso bei fehlendem Balkon
– fehlender Briefkasten (bei Gemeinschaftseigentum)
– Fehlen zugesicherter Eigenschaften der Wärmedämmung
– falsches Lüftungskonzept
Abnahme verweigert – warum?
Die Bauabnahme ist einer der wichtigsten Meilensteine beim Hausbau. Mit der Abnahme erklärt der Bauherr grundsätzlich, dass die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Gleichzeitig beginnt in der Regel die fünfjährige Gewährleistungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), und die Beweislast für neu auftretende Mängel geht weitgehend auf den Bauherrn über. Aus diesem Grund sollte die Bauabnahme niemals vorschnell erfolgen. Liegen erhebliche Mängel oder unvollständige Leistungen vor, kann es sinnvoll oder sogar notwendig sein, die Abnahme zu verweigern.
Wann ist eine Abnahme zulässig?
Abnahmevoraussetzung ist, dass das Bauwerk im Wesentlichen fertiggestellt und gebrauchstauglich ist. Kleinere Schönheitsfehler oder geringfügige Restarbeiten stehen einer Abnahme in der Regel nicht entgegen. Anders verhält es sich jedoch bei wesentlichen Mängeln, die die Nutzung des Gebäudes einschränken oder gegen vertragliche Vereinbarungen beziehungsweise die anerkannten Regeln der Technik verstoßen.
Gründe für eine Verweigerung der Abnahme
Erhebliche Baumängel
Die Abnahme sollte gestoppt werden, wenn wesentliche Baumängel vorliegen. Dazu zählen beispielsweise:
- Undichte Dächer
- Feuchtigkeit im Keller
- Schimmelbildung
- Fehlende oder mangelhafte Abdichtungen
- Risse im tragenden Mauerwerk
- Starke Setzungsrisse
- Fehlerhafte Dachkonstruktionen
- Undichte Fenster oder Außentüren
- Mangelhafte Wärmedämmung
- Fehlende Luftdichtheit
Solche Mängel können die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigen und zu hohen Folgekosten führen.
Gebäude ist nicht fertiggestellt
Eine Abnahme ist ebenfalls nicht sinnvoll, wenn wesentliche Bauleistungen noch fehlen.
Beispiele sind:
- Fehlende Heizungsanlage
- Nicht funktionsfähige Sanitärinstallation
- Fehlende Elektroinstallation
- Unfertige Treppen
- Fehlende Abdichtungen
- Nicht eingebaute Fenster
- Unvollständige Dachdeckung
Ein unfertiges Gebäude erfüllt die Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Bauabnahme regelmäßig nicht.
Sicherheitsmängel
Besondere Vorsicht ist bei sicherheitsrelevanten Mängeln geboten.
Hierzu gehören unter anderem:
- Fehlende Absturzsicherungen
- Mangelhafte Geländer
- Unsichere Treppen
- Brandschutzmängel
- Fehlerhafte Elektroinstallationen
- Nicht funktionierende Rauchwarnsysteme (soweit geschuldet)
Diese Mängel können Personen gefährden und sollten vor der Abnahme beseitigt werden.
Feuchtigkeit und Wasserschäden – Abnahmeverweigerung
Werden bei der Bauabnahme Feuchtigkeit oder Wasserschäden festgestellt, sollte zunächst die Ursache geklärt werden.
Wegen der hohen Kosten zur Mängelabstellung für dies zur Abnahmeverweigerung!
Typische Beispiele:
- Feuchte Kellerwände
- Nasse Dachdämmung
- Wasserflecken an Decken
- Durchfeuchtete Fensteranschlüsse
- Undichte Balkone
- Feuchte Sockelbereiche
Ein unabhängiger Bausachverständiger kann durch Feuchtigkeitsmessungen und Thermografie beurteilen, ob lediglich Baufeuchte oder bereits ein Wasserschaden vorliegt.
Wegen der hohen Kosten zur Mängelabstellung für dies zur Abnahmeverweigerung!
Schwere Ausführungsfehler
Auch erhebliche Ausführungsfehler können eine Abnahme ausschließen.
Hierzu zählen beispielsweise:
- Fehlender hydraulischer Abgleich der Heizung
- Falsch eingebaute Fenster
- Mangelhafte Luftdichtheit
- Fehlende Wärmedämmung
- Fehlerhafte Abdichtung nach DIN
- Schiefe Wände oder Decken außerhalb der zulässigen Toleranzen
Fehlende Unterlagen
Zur vollständigen Fertigstellung gehören häufig auch notwendige Dokumentationen.
Fehlen beispielsweise:
- Prüfprotokolle
- Bedienungsanleitungen
- Wartungsunterlagen
- Energieausweis
- Fachunternehmererklärungen, z.B. KfW
- Nachweise über Dichtheitsprüfungen
kann dies je nach Vertrag ebenfalls von Bedeutung sein und sollte vor der Abnahme geklärt werden.
Wann ist eine Abnahme trotz Mängeln möglich?
Nicht jeder Mangel berechtigt die Bauabnahme zu verweigern. Kleinere Mängel, die die Nutzung des Gebäudes nicht wesentlich beeinträchtigen, werden häufig im Abnahmeprotokoll festgehalten und innerhalb einer vereinbarten Frist beseitigt.
Beispiele:
- Kleine Kratzer
- Geringfügige Malerfehler
- Einzelne Silikonmängel
- Kleinere Putzschäden
- Nachjustierung einzelner Fenster
Diese sogenannten unwesentlichen Mängel stehen einer ordentlichen Bauabnahme regelmäßig nicht entgegen.
Bedeutung des Abnahmeprotokolls
Alle festgestellten Mängel sollten ausführlich dokumentiert werden.
Ein vollständiges Abnahmeprotokoll enthält:
- Beschreibung der Mängel
- Fotos
- Ort des Mangels
- Frist zur Nachbesserung
- Vorbehalte des Bauherrn
- Unterschriften aller Beteiligten
Eine sorgfältige Dokumentation erleichtert die spätere Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen.
Unterstützung durch einen Bausachverständigen
Die Begleitung der Bauabnahme durch einen unabhängigen Bausachverständigen bietet zahlreiche Vorteile. Er erkennt auch versteckte Mängel und beurteilt, ob diese wesentlich oder unwesentlich sind.
Zu seinen Leistungen gehören:
- Prüfung der Bauausführung
- Feuchtigkeitsmessungen
- Thermografie
- Kontrolle der Abdichtungen
- Überprüfung der Wärmedämmung
- Bewertung technischer Anlagen
- Dokumentation aller Baumängel
Dadurch erhält der Bauherr eine objektive Grundlage für die Entscheidung über die Bauabnahme.
Bauabnahme verweigern – Fehlende Eingangsstufen am Fertighaus
Bei einem Fertighaus kann die Bauabnahme unter Umständen verweigert werden, wenn der Hauseingang ohne fertige Eingangsstufen oder ein geeignetes Provisorium nicht sicher erreichbar ist. Ist der Zugang ausschließlich über aufgeschichtete Paletten im Matsch möglich, spricht vieles dafür, dass das Gebäude noch nicht gebrauchstauglich und verkehrssicher hergestellt wurde.
Ist das ein wesentlicher Mangel?
Ob fehlende Eingangsstufen allein die Bauabnahme verhindern, hängt vom Bauvertrag und dem Leistungsumfang ab. Wurden die Eingangsstufen oder ein sicherer Zugang vertraglich geschuldet, handelt es sich regelmäßig um eine noch nicht vollständig erbrachte Bauleistung.
Besonders kritisch ist die Situation, wenn:
- der Hauseingang nur über Paletten erreichbar ist,
- Rutsch- oder Stolpergefahr besteht,
- bei Regen tiefer Schlamm entsteht,
- ältere Menschen oder Kinder das Haus nicht gefahrlos betreten können,
- Materialtransporte in das Gebäude erschwert oder unmöglich sind.
In diesem Fall liegt nicht nur ein optischer Mangel, sondern möglicherweise auch ein Sicherheitsmangel vor.
Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes
Ein Wohnhaus muss zum Zeitpunkt der Bauabnahme grundsätzlich bestimmungsgemäß nutzbar sein. Dazu gehört regelmäßig auch ein sicherer Zugang zum Gebäude.
Paletten als Behelfsweg erfüllen diese Anforderungen in der Regel nicht, da sie:
- verrutschen können,
- keine standsichere Treppe darstellen,
- bei Nässe rutschig werden,
- keine normgerechten Stufen besitzen,
- keine dauerhafte Lösung sind.
Was sollte der Bauherr tun?
Vor der Bauabnahme sollte der Mangel schriftlich dokumentiert werden.
Hierzu gehören:
- Fotos des Eingangsbereichs
- Fotos der Palettenkonstruktion
- Dokumentation der Bodenverhältnisse (Schlamm, Pfützen)
- Aufnahme in das Abnahmeprotokoll
- Begutachtung durch einen unabhängigen Bausachverständigen
Der Sachverständige kann beurteilen, ob der fehlende Zugang die Gebrauchstauglichkeit und Verkehrssicherheit wesentlich beeinträchtigt.
Vertrag prüfen
Entscheidend ist außerdem, was im Bauvertrag vereinbart wurde.
Zu prüfen ist insbesondere:
- Sind Eingangsstufen Bestandteil des Leistungsumfangs?
- Gehören Außenanlagen ausdrücklich nicht zum Vertrag?
- Ist lediglich ein Rohzugang geschuldet?
- Gibt es Vereinbarungen über provisorische Zugänge?
Fehlen die Eingangsstufen, weil sie ausdrücklich nicht Vertragsbestandteil sind, kann allein dies die Bauabnahme möglicherweise nicht verhindern. Fehlt jedoch jeglicher sicherer Zugang, kann die Situation anders zu bewerten sein.
Ist ein Fertighaus nur über lose Paletten im Schlamm erreichbar, bestehen erhebliche Zweifel an der sicheren Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes. Liegt dadurch eine konkrete Unfallgefahr vor oder ist ein sicherer Zugang vertraglich geschuldet, kann dies einen wesentlichen Mangel darstellen und eine Verweigerung der Bauabnahme rechtfertigen. Vor einer endgültigen Entscheidung sollten jedoch der Bauvertrag und die Baubeschreibung sorgfältig geprüft sowie der Zustand durch einen unabhängigen Bausachverständigen dokumentiert werden. Dies schafft eine belastbare Grundlage für die weitere Vorgehensweise und mögliche Gewährleistungsansprüche.
Fazit
Die Schlußabnahme sollte nur erfolgen, wenn das Gebäude im Wesentlichen vertragsgerecht fertiggestellt ist und keine erheblichen Mängel vorliegen. Schwere Feuchtigkeitsprobleme, sicherheitsrelevante Mängel, fehlende wesentliche Bauleistungen oder gravierende Ausführungsfehler können eine Verweigerung der Bauabnahme rechtfertigen. Kleinere Schönheitsfehler stehen einer Abnahme dagegen meist nicht entgegen, sollten jedoch im Abnahmeprotokoll dokumentiert und innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt werden. Die Begleitung durch einen unabhängigen Bausachverständigen gibt Bauherren zusätzliche Sicherheit und hilft, kostspielige Folgeschäden sowie langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.