Immobilie schätzen – Kosten

Sie möchten Ihre Immobilie schätzen lassen, ein Haus kaufen oder Ihr Haus schätzen bzw. verkaufen? Mängel sind gut für Preisverhandlungen beim Hauskauf. Das ist für mich als gut ausgebildeten Diplom Bauingenieur mit über 30 Jahren Erfahrung als Bauleiter auf Baustellen in Deutschland eine Routine, welche immer noch Leidenschaft auslöst. Ich weiß, wo sich die Schwachstellen am Haus befinden.

Beim Schätzen Ihrer zukünftigen Immobilie sind Baumängel gut für Sie, denn dadurch kann man als Käufer bei der Preisverhandlung den Verkehrswert mindern.
Warum sind meine Mängellisten länger, als die Listen vom TÜV oder DEKRA?
Ich war 13 Jahre Bauleiter und bin seit 20 Jahren als Sachverständiger für Gebäude tätig. Ich erstelle meine Gutachten in kurzer Zeit selbstständig.
Bei TÜV und DEKRA müssen Sie warten bis der Chef das Gutachten vom zuständigen Mitarbeiter unterschrieben hat.

Somit kann es länger dauern die Immobilie schaetzen zu lassen.

Immobilie schätzen: © Bausachverständiger Bauexperte Dipl. Ing. Klaus-Dieter Schmalfuß Immobilie schaetzen Haus :

Um eine Immobilie schaetzen  schätzen zu können, beginne ich im Keller

• Ist das Mauerwerk des Kellers oder der Fußboden feucht?
• Funktioniert die Querschnittsabdichtung der Kellerwände?
• Funktioniert die Abdichtung der Außenwände und Innenwände?
• Sind auf den Wänden dunkle Flecken, Wolkenbildungen bzw. Salzbildungen erkennbar?
• Befall von Schimmelpilz an den Wänden?
• Sind die Wände neu gestrichen, also „pinsel-saniert“?
• Farbabplatzung, Putzabsprengungen?
• Kellerräume trocken, Belüftung ausreichend, nutzbar?
• Keller ist nur mit hochwertiger Bahnenabdichtung nutzbar?
• Ist der Keller trocken?
• modriger schimmliger Geruch?

Fassade und Fensterbänke sind wichtig beim Immobilie schaetzen

• Fassade: Zustand der Verfugung, der Steinoberflächen?
• Fassade beschädigt? Putz noch schlagregendicht? Putz sandet nicht ab?
• Verklinkerung: Fugen letztlich dicht?
• Steinoberflächen, Putzabsprengungen, Betonabplatzungen oder Farbabplatzungen?
• Veralgung genauso wie Durchfeuchtung der Fassade auf der Nordseite?
• Sockelputz tragfähig sowie schlagregendicht?
• Stahlteile verrostet, Balkongeländer hält 100 Kilo Seitendruck?
• Freiflächen, Terrassen und Balkone – Belag noch trittsicher?
• Türabdichtung mangelfrei oder Sanierung mit Epoxydharz erforderlich?

 

 

 

 

Haus schätzen & Wände der Immobilie bewerten

• Gibt es Risse? Rissweite – Risslänge – statisch gefährlich?
• feuchte Stellen?  sanierbar? Ja/Nein
• Eine in bester Lage, aber mit Mängeln behaftete Immobilie schätzen zu lassen,  kann eine gute Entscheidung sein.

Dieses Haus in schöner Waldlage:

• Fundament ist unterspült.
• Risse zeigen Setzungen!
• Haus rutscht nach vorne rechts ab.

 Frage: Lohnt sich eine Abfangung?

Wärmeschutz ist zu berücksichtigen beim Immobilien schaetzen

• Außenwanddämmung ausreichend nach den Anforderungen der KFW Regeln?
• Ausblasen bei Hohlmauerwerk durch Fachbetrieb: Kerndämmung
• Reicht die Dachdämmung aus? Sind die Wärmeverluste mit Thermografie messbar? Ausblasen durch Zelluloseflocken erforderlich?  Durch das Ausblasen mit Zellulose durch Isofloc werden die Wärmeverluste minimiert. Folglich kommt mehr Masse ins Dach, welche die Durchströmung und schnelle Aufheizung im Sommer verhindert.
• Dämmung der Kellerdecke?
• Heizkessel zu alt, verschmutzt beziehungsweise zu groß? Zustand?
• Zustand sowie Qualität der Thermostate

Holzteile, Balkendecken, Estrich

• Erstens, Zustand der Deckenbalken?
• Zweitens, Mängel im Aufbau des Fußbodens? Tragfähigkeit noch gegeben?
• Drittens, sst der Deckenputz in Ordnung?
• Ferner, ist eine Schalldämmung eingebaut?
• Sind beispielsweise Risse im Estrich erkennbar?

Wichtig beim Immobilien schätzen sind Dachfläche, Bleche sowie Dachklempner,- Spenglerarbeiten

Zustand der Dacheindeckung? Steinabplatzungen? Beispielsweise Absandungen der Dachziegel? Ist das Dach entsprechend sicher gegen Regen? Sind Blechkehlen, Traufkanten sowie Ortgang ordnungsgemäß ausgeführt?

Die größten Wärmeverluste treten an folgenden Bauteilen auf: Fenster, Heizungskeller – Rohrisolierung, Dachdämmung, sowie Dachbodenluke, Dämmung der Kellerdecke, undichte Haustür, Rollladenkästen schwach gedämmt, ebenso die Rollladenführung und alte Briefkästen in der Haustüre.

 

Die Immobilie befindet sich in einem guten/ bzw. nicht  brauchbarem Zustand.
Der Kauf des Hauses wird /nicht empfohlen!

Die Immobilie befindet sich in einem altersbedingt schlechten Zustand. Es ist an dieser Immobilie mit größeren Reparaturen zu rechnen! Vom Kauf dieser Immobilie ist vielmehr abzuraten!

Kostenschätzung Sanierung/ Renovation beinhaltet: 

Maler-/ Belagsarbeiten, Abbruch, Mauer-/Putzarbeiten, Abdichten des Kellers, Dachdeckung, Heizung sowie Sanitär.

 

Ergebnis des Immobiliengutachtens ist „Verkehrswert“:

Die Immobilie hat einen Instandhaltungsrückstand von geschätzt: 70.000€
Der Bodenwert der Immobilie wird bei 500 m² und Bodenrichtwert mit 400€/m² auf unter dem Strich 200.000€ geschätzt.
Der Sachwert der Immobilie wird beim Haus schätzen wie folgt ermittelt: 200 m² Wohnfläche, Alter Bj. 1970 unsaniert mit 800€/m² auf 160.000€ = Schätzpreis.
Der Verkehrswert der Immobilie wird auf 360.000€ geschätzt. Darin sind übrigens Kosten für die Instandhaltungen enthalten. Damit können sie anschließend in die Preisverhandlung gehen.

 

Immobilie schaetzen  dient der Kaufpreisüberprüfung: 10% Verhandlungsspielraum ist immer nach unten auf Grund der Baumängel!