Beweissicherung – Nachbarbebauung vor Baubeginn

Putzabplatzungen-Farbabplatzungen beseitigen

Putzabplatzung am Mauerwerk

Beweissicherung  der Nachbarbebauung vor Baubeginn von neuen Straßen

Beweissicherung der Nachbarbebauung vor Baubeginn von neuen Straßen

Beweissicherung von Bauschäden, beispielsweise Rissen in der Fassade durch Erschütterungen beim Bauen der Nachbarbebauung vor Baubeginn im Beweissicherungsgutachten. Beweissicherungen liefert der Bausachverständige bei möglichen Rissschäden, um teure Beweissicherungen im Gerichtsprozess zu vermeiden! Im Folgenden wird erläutert in welchen Fällen eine Beweissicherung sinnvoll ist und teils auch zwingend erforderlich.

Fall 1: Beweissicherung bei Insolvenz

Eine Beweissicherung ist zu empfehlen bei Insolvenz Ihres Bauunternehmens, denn um eine Abrechnungen machen zu können, müssen sie den gegenwärtigen Bautenstand ermitteln und Mängel anmelden, falls vorhanden.

Fall 2: Beweissicherung vor Baubeginn

Beweissicherung bei Neubauten dient vorab zur Aufnahme des Zustandes der Nachbarbebauung unter Aufnahme von Bauschäden und Baumängeln durch einen Gutachter für Schäden an Gebäuden. Die Beratung zur Beweissicherung vor Beginn Ihrer Bauarbeiten erfolgt durch mich .

Gutachten zur Beweissicherung des baulichen Zustandes des Bestandes der nachbarschaftlichen Bebauung erfolgt nach Empfehlung der DIN-4123.

Arten der Beweissicherung :

Beweissicherung von Außenanlagen

Es wird von außen nach innen vorgegangen und somit wird zunächst der Zufahrtsweg, Zäune, Fassaden der Nachbarbauten und die außenliegende Wasserführung (Regenrinne usw.) untersucht bevor mit der Beweissicherung im Inneren des Gebäudes fortgefahren wird.

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Beweissicherung von Rissen

Kritisch sind Wand- und Deckenrisse, die die Tragfähigkeit beeinflussen und sich weiter öffnen könnten!
Beweissicherung Risse
Beweissicherung Risse am HausVorgang einer Rissbewertung:
– zunächst werden Rissplomben gesetzt
– Wandrisse über 0,2mm werden beschrieben, denn feinere Risse sind in der Regel unbedenklich
– Ein Sachverständiger gibt im Gutachten zur Beweissicherung Hinweise über mögliche zu erwartende Risse der Gebäude in Bezug auf die Bauzeit
– Jeder Deckenriss über 0,2mm wird genauer untersucht

Beweissicherung ist auch bei Wasserschäden für Versicherungen zu empfehlenund die Kosten dafür trägt in der Regel Ihre Hausratsversicherung.

Beweissicherung der Nachbarbebauung vor Baubeginn von neuen Straßen

 

Zweck und Ziel
Am 10.11.2012 erhielt ein Bauexperte von Schmalfuß & Partner  den Auftrag, zur Beweissicherung der Gebäude (Nachbarbebauung), die im Einflußbereich des Bauvorhabens liegen. Die verwiesenen Bilder sind hier nicht komplett aufgeführt.

Die Beweissicherung fand statt und Folgendes wurde aufgenommen: .
An den Ortsbesichtigungen nahmen teil:
Herr Schmalfuß, Bausachverständiger .
Herr XYZ
Die Eigentümer von Haus 3 und 4.
Als Bewertungsstichtag für das Gutachten gilt der Tag der Ortsbesichtigung.
Die Aufnahme des Zustandes der baulichen Anlagen erfolgte durch Inaugenscheinnahme nach bestem Wissen und Gewissen. Bei der Besichtigung wurden keinerlei zerstörende Prüfungen vorgenommen, um den Zustand der Konstruktion und die Beschaffenheit der Details genau zu ermitteln.

Feststellungen anlässlich der Beweissicherung

1. Abfahrt, A 2 AS Richtung H….
An den mit Pfeilen gekennzeichneten Stellen sind Mängel zu erkennen, die in den folgenden Bildern näher beschrieben werden.

1.1. Altbau Nr. 3: Bilder 1 – 18
Bild 1: Straßenansicht des Gebäudes
Bild 2: Teilausschnitt vom Vorbild
Bild 3: Hinten links ein großer Stall, hinten rechts Schuppen und Garage
Bilder 4 – 8: Nordgiebel, frisch geputzt und schadenfrei
Bilder 9 – 11: Hauseingang ohne Schäden
Bilder 11 – 16: Westseite zum Hof mit ungestrichenem Altputz
Bilder 14 – 16: Senkrechter Riss unter der Fensterbank, Rissbreite bis 0,9 mm, Risslänge bis 80 cm
Bilder 17 und 18: Südgiebel schadenfrei

1.2. Altbau Nr. 3 großer Speicher: Bilder 19 – 28
Bilder 19 – 22: Nordgiebel mit wenigen Schäden. Senkrechter Riss in Fensterfasche, siehe Bild 22, Rissbreite liegt bei 0,3 mm
Bild 23: Geringe Schäden am Sockel des Nordgiebels, jedoch sind die Gehwegplatten beschädigt
Bild 24 – 26:  Am Gesims der Ostseite verläuft ein senkrechter Riss durch das Gesims. Rissbreite hier bis 1 mm, auf eine Risslänge von etwa 60 cm
Bilder 27 und 28: Südseite, Fassade der Stallungen mit altem Kratzputz

1.3. Altbau Nr. 3 Schuppen & Stall: Bilder 29 – 38
Bilder 29 bis 34: Ostwand mit senkrechten Rissen unter dem Dach am Dachfirst. Das weiße Putzband weist ~ 5 kleine senkrechte Risse auf, siehe Bilder 32 und 34. Die Rissweiten betragen um 0,4 mm. Über der Schuppentür verläuft ein waagerechter Riss, siehe Bild 34.
Bilder 35 bis 38: Ostwand der Garage, rechts neben dem Ornament ist ein waagerechter Riss über 1,1 mm Breite mit über 40 cm Risslänge. Auch im Ornament verlaufen mehrere Risse mit Rissweiten bis 0,7 mm, siehe Bild 37.

1.4. Altbau Nr. 3 Außenanlage: Bilder 39 – 44
Bilder 39 bis 41: In der Gartenmauer verläuft über dem eingemauerten Rad (Bild 40) ein senkrechter Riss. In der Detailvergrößerung Bild 41 ist der Riss deutlich, seine Breite beträgt 0,3 mm bei 40 cm Risslänge.
Bilder 42 bis 44: Gepflegte Gartenanlage.

1.5. Altbau Nr. 4: Bilder 45 – 72
Bilder 45 bis 48: Neu geputzte Fassade. Am Übergang zum Sockel, Bild 47, blättert jedoch der Putz innerhalb der weißen Putzfasche ab.
Bilder 49 bis 60: Neu geputzter Giebel, aber auf dem Giebel verlaufen bereits wieder Risse, siehe Bilder 52 bis 58. Die Putzfasche am Übergang zwischen Strukturputz und den Klinkern ist auf der gesamten Länge mehrfach gerissen, siehe Bilder 53 bis 55. Die Rissweiten betragen um 0,3 mm bei Risslängen bis 30 cm. Etwa mittig verlaufen mehrere senkrechte Risse, siehe Bilder 56 bis 58. Die Rissbreiten betragen um 0,2 mm. Die Risslängen betragen mehrere Meter.
Bilder 59 und 60: Haarrisse am Übergang zwischen Giebel und Längswand. Die Rissweite beträgt um 0,3 mm.
Bilder 61 bis 66: Am Eingangsbereich sind alle Putzfaschen an Fenstern und der Tür mehrfach gerissen. Die Rissweiten betragen um 0,3 bis 0,4 mm und die Risslängen sind kleiner als 20 cm. Über der Haustür ist der Sturz mittig gerissen, siehe Bilder 65 und 66. Laut Besitzer handelt es sich hier um einen gemauerten Sturz.
Bilder 67 bis 70: Risse am Sockelbereich des Hauseingangs. Die Rissweiten betragen zwischen 0,7 bis 1,5 mm über 60cm Länge. Der Hauseigentümer meinte, dass er den Putz hier mehrfach ausgebessert habe, weil er immer wieder bei Feuchtigkeit abfallen würde.
Bilder 71 und 72: Gerissener Sturz und Risse in der Fasche am Hoffenster. Die Rissweite ist um 0,3 mm.

1.6. Altbau Nr. 4 Stallgebäude: Bilder 73 – 78
Bilder 75 bis 77: Senkrechter Riss über die gesamte Gebäudehöhe am Stallanbau. Rissweite bei 1 mm.

1.7. Neubau Nr. 4: Straßenseite & Südgiebel Bilder 79 – 106
Das Haus ist neu errichtet und neu geputzt, jedoch weist der Nordgiebel umfangreiche Putzrisse auf.
Bilder 84 bis 100: In den Steinfugen zeichnen sich die Risse im Putz ab. Die Rissweiten sind zwischen 0,3 bis 0,6 mm.
Bild 84 bis 90: Gerissene Putzfasche am Fenster, zwischen den beiden Fenstern verläuft ein waagerechter Riss. Die Detailvergrößerungen zeigen die Bilder 85 und 96 (Rissweite um 0,3mm). Am Weinspalier verläuft ein waagerechter Riss vom Fenster kommend und zieht sich hier senkrecht nach oben. Die Rissweite ist um 0,2 mm. Die Risslänge ist bis 1,50 m, siehe Bilder 89 und 90.
Bilder 91 bis 96 zeigen die mehrfach gerissene Putzfasche im Fenster. Die Rissweiten liegen um 0,2 mm bei bis 20 cm Risslänge.
Bilder 97 bis 100: Typische waagerechte Risse, welche die Steinfugen nachzeichnen. Die Rissweiten sind um 0,3 mm. Offensichtlich ist der Putz hier zu dünn gewesen und deshalb über der Fuge gerissen.
Bilder 103 bis 106: Südgiebel ist frisch geputzt. Im Bereich der Türlaibung ist der Putz mehrfach gerissen bei Rissweiten um 0,7 mm auf 20 cm Länge.

1.8. Neubau Nr. 4 Hofseite & Giebel Bilder 107 – 130
Bilder 107 bis 110: In der frisch geputzten Fläche zeichnet sich ein waagerechter und senkrechter Riss ab, siehe Bild 110. Die Rissweite beträgt um 0,3 mm. Er war nicht exakt messbar, da die Entfernung zu groß war.
Die Fassade zum Hof zur Autobahn hat vier Fenster. Die Fenster wurden von mir durchnummeriert, siehe Bild 111. Unter jedem Fenster verlaufen senkrechte Risse in der Brüstung.
Bilder 112 und 113: Senkrechte und waagerechte Risse (0,4 mm auf 50cm) in der Brüstung vom Fenster 1.
Bilder 114 bis 116: Fenster 2 weist Risse wie Fenster 1 auf
Bilder 117ff.:  Fenster 3 hat senkrechte und waagerechte Brüstungsrisse, um 0,2 mm Rissweite über 1m Länge.
Bilder 119 bis 122, Fenster 4: Waagerechte Risse im Bereich der Fensterfasche rechts und links des Fensters. Die Rissweiten sind um 0,4 mm.
Bilder 123 bis 130: Auch im Nordgiebel sind zahlreiche waagerechte Risse in den Steinfugen, siehe Bild 124. Die Detailvergrößerungen dieser waagerechten Risse sind auf den Bildern 122 bis 129 zu erkennen. An der Ecke zwischen Nordgiebel und Längsseite sind am Fallrohr zahlreiche Putzrisse. Die Rissweiten betragen bis über 1 mm. Die Risslängen sind um 40 cm, siehe Bilder 125 bis 126.

1.9. Neubau Nr. 4 Außenanlage: Bilder 131 – 134
Bild 131: Neuwertige Zaunanlage.
Bilder 132 bis 134: Mauer im Hof mit Altputz. Keine weiteren Schäden erkennbar.

2. Erläuterung zu Rissen an Gebäuden

Risse und Putzschäden wurden beim Ortstermin an den Fassaden festgestellt, wobei zu sagen ist, dass Risse in vielen gebräuchlichen Baustoffen nicht völlig vermeidbar sind. Die exakten Feststellungen sind unter den Vorpunkten aufgeführt.
Allgemeine Bemerkungen zu Putz- und Rissschäden
Bei allen hier vorliegenden Rissen handelt es sich um Altrisse, die sich durch äußere Einwirkung ständig weiter ausweiten. Alle Risse sind für die tragende Substanz der Gebäude und die Standsicherheit unbedeutend.

Mehrfach traten die gleichen Schadensbilder auf:
1. Risse im Putz, im Mauerwerk, im Bereich der Fensterbrüstungen und -stürze
2. Fugenrisse im Mauerwerk
3. Schwindrisse im Außenputz
4. Starr überputzte Gebäudeteile
5. Risse zwischen verschieden Putzstrukturen
Diese Schäden haben verschiedene Ursachen. Auch Kombinationen von Ursachen sind möglich.

Ursachen von Rissschäden

1. Risse im Putz und im Mauerwerk im Bereich der Fensterbrüstungen und -stürze:
Folge des unterschiedlichen Spannungszustandes bei Lastabtragung zwischen belastetem und unbelastetem Mauerwerk und Wärmeausdehnung der Baustoffe. Die Risse, die in der Außenfassade sichtbar sind, setzen sich möglicherweise im Innenputz unter der Tapete fort. Dieses Rissbild ist am typisch im Bereich von Brüstungen, Stürzen und Gesimsen.

2. Fugenrisse im Mauerwerk
Versagen der Steinfugen infolge thermischer Spannungen an West- und Südseiten.
Siehe hierzu Risse im Bereich von Deckenstürzen und -ankern. Die Risse am Übergang zwischen Wand und Decke entstehen auf Grund der unterschiedlichen Steifigkeit der verwendeten Materialien bei Ausdehnung durch Wärme.

3. Schwindrisse im Außenputz
Zu schnelles Austrocknen beim Erhärten durch Sonneneinstrahlung besonders bei West- und Südfassade erkennbar, meist sind Risse im Glattputz besonders auffällig.

4. Starr überputzte Gebäudetrennfugen ohne eingebaute Trennschienen zwischen den Bauteilen können zu Rissen führen. Auch der Übergang von neuem zu altem Putz ist hier anfällig.

5. Risse zwischen verschieden Putzstrukturen
Risse zwischen gezogenen Gesimsstrukturen und geriebenen Glattputzfeldern.
An einigen Objekten sind infolge von Bauarbeiten und Zunahme der Erschütterungen aus Bautätigkeiten und dem Straßenverkehr weitere Rissschäden auf Dauer erwartbar.

Bei der späteren eventuellen wertmäßigen Beurteilung von Rissen, welche die Standsicherheit nicht beeinträchtigen, muss beurteilt werden, ob die Risse überhaupt einem Straßenpassanten auffallen würden. Fallen diese Risse nur bei gezielter Blickzuwendung auf, so unterliegen sie den so genannten hinnehmbaren Mängeln.

Bei Fragen zum Thema Beweissicherung in Südbayern & Baden Württemberg Bauexperte Schmalfuß

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