Mieter lüftet nicht – Schimmelpilzgutachter

Mieter lüftet nicht„, höre ich ständig von meinen Kunden als Schimmelpilzgutachter in München, Ingolstadt, Neu-Ulm & Augsburg. Aber auch: „Mein Vermieter sagte, Sie lüften nicht und deshalb haben Sie Schimmel in der Wohnung„. Mit anderen Worten ein mangelndes Lüftungsverhalten wird vermutet.
Fast jedes meiner Schimmelgutachten behandelt das Thema zum richtigen Lüften in Wohnungen.

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Informationen des Vermieters & Auftraggebers:

Die Auftraggeberin und zugleich Vermieterin beklagt Schimmelpilzbildung in allen Räumen.
Es wird vom Vermieter mangelndes Lüftungsverhalten vermutet: „Der Mieter lüftet nicht“ ist der häufigste Vorwurf.

Feststellungen des Sachverständigen:

Die Schimmelpilzbildung in allen Räumen wird bestätigt. Das mangelndes Lüftungsverhalten kann ich jedoch so nicht pauschal bestätigen.

Begründung

Meine 20 Jahre Erfahrungen als Schimmelgutachter sagen mir, dass angelaufene Fensterscheiben nicht immer ein Zeichen von „Mieter lueftet nicht“ sind, sondern eher Zeichen eines nicht entdeckten Wasserschadens. Bei mir sind es oft diese versteckten Wasserschäden, welche dazu führen, dass es in der ganzen Wohnung schimmelt. Sie merken meist selbst die hohe Luftfeuchtigkeit, wenn Sie die Wohnung betreten.

Mieter lüftet nicht: Was tun?

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Angelaufene Fensterscheiben – „Mieter lüftet nicht“

Der Mieter sollte grundsätzlich, die Wohnung richtig heizen und lüften. Alle Räume sollten möglichst gleichmäßig beheizt werden. Zum Lüften ist es ausreichend, wenn morgens und abends, sowie nach dem Duschen und Kochen gelüftet wird.
Es sollte auch beim Wäschetrocknen kurzzeitig gelüftet werden. Falls Sie unsicher sind, ob Sie richtig lüften, so können Sie das hier auch rechnerisch mit dem Lüftungsrechner vom Büro und Kollegen Schimmelpilzgutachter Hannes aus Remscheid. überprüfen.

 

Richtiges Lüften klingt zunächst aufwendig. Aber Sie können das Lüften der Wohnung auch einfach gestalten: Die Hauptantriebskraft in der freien Lüftung (Quer- oder Schachtlüftung) bietet das Wetter selbst mit seinen Temperaturunterschieden und Windgeschwindigkeiten zur Regulierung des Raumklimas über eine verbesserte Feinlüftung Schimmelschäden (siehe Regel-air.de)

Mieter lüftet nicht! Oder doch?

Ich untersuche seit 20 Jahren diesen Vorwurf: Der Mieter lüftet nicht. Bei wöchentlich 2 – 4 Wohnungen sind das bisher etwa 2.000 Wohnungen. Bei ca. 1.990 Wohnungen habe ich immer versteckte Wasserschäden im Fußboden gefunden, welche die Ursache des Schimmel waren. Also ist die Aussage der Mieter lüftet nicht statistisch gesehen nur selten zutreffend.
Auch der Sachverständige des Verbandes der Fenster- und Fassadenhersteller für technische Fragen im Fenster- und Fassadenbau, der Diplomingenieur Herbert Scheller teilt ebenfalls diese Meinung:  Die Mieter haben nicht immer die Schuld.

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Sachverständige, welche sich mit dem Thema Wasserschäden bei Installationen auskennen, teilen meine Meinung.
Dazu zitiere ich meinen geschätzten Kollegen Bellmer bei Hausanalysen: „Hauptursache für Schimmelpilze ist ein generelles Feuchteproblem in der Wohnung. Oft sind dann Gerüche wahrnehmbar: „erdig, muffig, manchmal etwas süßlich.“

Leider gibt es immer wieder Falschgutachten zum Thema Schimmel in Wohnungen, welche tatsächlich von „Laien“ für Laien erstellt werden und das Thema des Lüftens in Wohnungen von einem Journalisten abschreiben.

Mieter lüftet nicht – Kündigung

Wenn es in Mietwohnungen zu Schimmelbildung kommt, weil die Mieter nicht lüften, versucht der Eigentümer zu kündigen.
Vor Gericht bekommen meist die Vermieter recht, denn Fehlurteile sind bei Thema Mieter lueftet nicht grundsätzlich nicht auszuschließen. Irrtum ist menschlich und möglich sowie statistisch zu hoch.

Ein Beispielgutachten, wie ich den Vorwurf Mieter lueftet nicht entkräfte, lesen Sie bitte folgende Berichte:
Mieter hat ein Lüftungsproblem oder nicht? .

Gutachten zu Mieter lueftet nicht: Muster-Gutachten über einen Mieter angeblich nicht lueftet.

Mangelndes Lüftungsverhalten

Schimmel und Lüftung  ist ein bundesweites Problem. In einer Wohnungsstudie, 2002, Uniklinik Jena + TU Berlin + TU Dresden: Es wurden in 9 % von 5.530 willkürlich ausgewählten Wohnungen Schimmelpilzschäden ermittelt. Sichtbare Feuchtigkeitsschäden (Feuchteflecken, Stockflecken, Schimmel) wurden sogar in 22% der untersuchten Wohnungen festgestellt.

Das Thema in der Presse

Warum schimmelt die Wohnung? Lüften hilft nicht immer. Wenn Schimmel in der Wohnung entsteht, ist falsches Lüften die pauschale Antwort der Vermieter bei der Klärung der Schuldfrage. Wie der Schimmel entsteht, welche Ursachen die Schimmelbildung haben kann …….,“ Zitat NTV.

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Mieter lueftet nicht ist falsch

In den Medien wird oft den Mietern der schwarze Peter zu geschoben, diese wären Schuld am entstandenen Schimmelpilz.
Ist die Kündigung rechtens? Wie bereits oben erläutert ist ein mangelndes Lüftungsverhalten nicht immer der Grund für Schimmel in der Wohung.

Warum schimmelt die Wohnung?
Wohnung zu ist kalt und / oder nicht beheizbar? Kosten für einen Schimmelpilzgutachter bei ~1000€, aber von der Miete absetzbar in jeder Mietwohnung!
Bei bereits behandelter Schimmelwohnung kommt durch mangelndes Lüftungsverhalten der Schimmel wieder zum Vorschein.
Alle diese Fragen kann ich im Schimmelgutachter beantworten! Die Kosten für ein Schimmelgutachten können Sie von der laufenden Miete abziehen. Ein fundiertes Schimmelgutachten beim Vorwurf: „Sie lüften nicht richtig“ kostet ~800€ netto = 956€ brutto.
Mit diesem Feuchtemessgerät können Sie ganz einfach selbst die Feuchte in Ihrer Wohnung bestimmen.

Schimmelgutachten bei Gericht

Bei Schimmelgutachten vor Gericht geht es meist um die Frage: handelt es sich um bauwerksbedingte Schimmelbildung oder hat der Mieter die Bildung von Schimmelpilz in der Wohnung selbst verursacht.
Wenn ich eine derartige Akte von einem Amtsgericht oder Landgericht zur Bearbeitung empfange, so ist diese Akte meist schon über 1 kg schwer und 1 bis 2 Jahre alt. Sie können sich vorstellen wie viel Ärger und Arbeit in dieser Akte steckt. Dabei geht es lediglich um ein paar gesundheitsgefährdende Sporen in einer Mietwohnung.
Oft sind in dieser Akte bereits eine Hand voll Leute damit beschäftigt die Schuldfrage zu klären. In der Regel sind schon einige 1000 € geflossen und werden auch noch einige 1000 € verbraten. Schon um Zeit zu sparen kann ich jedem davon abraten vor Gericht zu ziehen in solchen Fragen.
Egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind. Meiner Erfahrung sagt, dass in 90 % aller Fälle bauwerksbedingte Schimmelbildung die Ursache vom Schimmelpilz in der Wohnung ist.
Ein Versprechen kann ich Ihnen abgeben: Bei guter Beratung zum Thema Schimmel, ist die Sanierung eines Schimmelpilzschadens in einer Wohnung ist immer unter 5000 € Innerhalb von 3 Monaten zu machen.
Ein Gerichtsgutachten durchschnittlich ebenfalls den gleichen Betrag und sie verlieren 2 Jahre Zeit. Wegen  bauwerkbedingtem Schimmel muss man sich also nicht vor Gericht streiten. Es genügt ein erfahrener Sachverständiger und eine gute Baufirma Ihrer Wahl.
Leider stelle ich oft das Vorurteil fest, dass der Mieter angeblich nicht lüftet.


Mustergutachten zur Ursachenermittlung von Schimmelpilz und Feuchte zum Vorwurf mangelndes Lüftungsverhalten vermutet

 Datum:                      Jan 2017

 Objekt:                      Souterrein Wohnung Mieter lüftet nicht

 Auftraggeber:         „ Mieter lüftet nicht richtig

Ortsbesichtigung:

Die Ortsbesichtigung fand statt am:  Jan 2017
An der Ortsbesichtigung nahmen teil:

Frau Vorwurf „Mieter lüftet nicht“, als Auftraggeberin,
Familie Mieter lüftet nicht, Mieter
Herr Dipl. Bauingenieur Schmalfuß, als Sachverständiger.

Informationen des Mieters & Auftraggebers:

Die Auftraggeberin beklagt Schimmelpilzbildung in allen Räumen.

Es wird mangelndes Lüftungsverhalten vermutet:
Der Vorwurf Mieter lüftet nicht ist relevant oder oder nicht?

Feststellungen des Sachverständigen:

Zum Untersuchungszeitpunkt waren in der Außenluft eine relative Luftfeuchtigkeit von 55 % messbar. Die Außentemperatur betrug 8° C.

Im Wohnzimmer  war die relative Luftfeuchtigkeit bereits bei 66 %.
Von mir wurden einzelne Fußleisten entfernt.
Alle Fußleisten hatten einen modrigen ekelhaften Geruch auf der Rückseite.

Messstelle 1, Bad:

Im Bereich der Duschtasse wurde auf dem Fußboden die Feuchtigkeit gemessen. Mittels Protimeter mini wurde eine Feuchtigkeit von 22 % äquivalente Holzfeuchte gemessen. Es ist davon auszugehen, dass 12 % äquivalente Holzfeuchte der Grenzwert zwischen feucht und trocken darstellt. Mit dem Gerät kann ich etwa 4 cm in die Tiefe messen. Dies bedeutet, dass unter den Fliesen eine erhebliche Menge Feuchte steht. Die Ursache ist im Abwassersystem der Dusche zu suchen. Erfahrungsgemäß können derartige Duschen bereits nach drei Jahren undicht sein. Die Dusche ist durch einen Installateur zu untersuchen, siehe Bilder 1 und 2.

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Geruchsverschluss undicht Mieter lüftet nicht ist falsch

Messstelle 2 und 3, Flur:

Die Messstellen 2 und 3 zeigen den Fußboden rechts und links der Türlaibung vom Flur zum Bad, siehe Bilder 3 bis 5. In diesen Ecken zur Tür vom Bad wurden in den Fußboden Löcher gebohrt. Diese Löcher hatten eine Tiefe von etwa 6 – 10 cm und einen Durchmesser von 16 mm. In diese Bohrlöcher wurde von mir ein Messkopf zur Messung der relativen Luftfeuchtigkeit eingeführt. Es wurde ein Feuchtesensor der Firma Testo verwendet. Ich konnte im Fußboden in etwa 10 cm Tiefe jeweils eine relative Luftfeuchtigkeit von 77 % – 85 % feststellen. Es handelt sich hier um echte Feuchten und nicht um elektrische Einheiten. Verglichen mit der Raumluftfeuchtigkeit bzw. Ausgleichsfeuchtigkeit sind diese Werte viel zu hoch. Normalerweise würde sich ein Feuchtigkeitsausgleich bei Werten unter 60 % relative Luftfeuchtigkeit einstellen. Liegt die Raumluftfeuchtigkeit über 60 %, so liegt ein Wasserschaden vor. Der Wasserschaden kann dem Mieter nicht angelastet werden.

Messstelle 4, Flur, Ecke zum Wohnzimmer:
Mit der gleichen Messmethode konnte ich eine relative Luftfeuchtigkeit von 77 % im Boden feststellen. Auch diese Feuchtigkeit zeigt eine erhebliche Feuchte, einen Wasserfilm, der sich im Fußboden unter der Fußbodendämmung befindet, siehe Bilder 5 & 6.

Messstelle 5 Büro:

Großflächige Bildung von Schimmelpilzen in den Wandecken zur Decke, sowie auf Wandflächen komplett:  Maße 50x 100cm
Temperaturmessung, Hausecke  Decke Flachdach:
Ich konnte mit Infrarotlasermessgerät lediglich eine Temperatur bis 12°C feststellen

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Für das Problem „Mieter lüftet nicht“ bieten wir ständiges Schlichten zwischen Vermietern und Mieter an.

Messstelle 7, Wohnzimmer Außenwandecke:
Auch hier wurde mittels der gleichen Messmethode eine relative Luftfeuchtigkeit von 99 % festgestellt, siehe Bilder 11 und 12.
Messstelle 8, Außenwandecke Richtung Keller, Bilder 13 und 14:
Auch hier wurde mittels der gleichen Messmethode 99 % relative Luftfeuchtigkeit festgestellt.

Auswertung zum Schimmelgutachten:

Außenwandabdichtung:

Die höchsten Messwerte wurden an den Messstellen 5 – 8, jeweils immer an der Außenwand erzielt.Mit großer Wahrscheinlichkeit ist die Außenwandabdichtung in der Kehle zwischen Fußboden und Außenwand undicht. Es handelt sich hier um eine Konstruktion einer Weißen Wanne, die über 40 Jahre alt ist.

Ausgehend davon, dass im Sommer viele Niederschläge gefallen sind, ist verständlich, dass sich hier Undichtigkeiten zeigen können.

Endgültige Klarheit kann natürlich nur eine Leckagemessung einer Firma, die Lecksuche betreibt, bringen. Derartige Firmen finden sich beispielsweise in den Gelben Seiten. Jedoch ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass die Außenwandabdichtung in der Kehle undicht ist.

Auswertung zum Estrich und der Fußbodenkonstruktion:

Erfahrungsgemäß setzt sich der an den Wänden vorhandene Schimmelpilz ebenso in der Fußbodenkonstruktion fort. Vorbehaltlich einer Labormessung über den unsichtbaren Schimmelpilz ist erfahrungsgemäß der Fußboden abzubrechen. Dies sollte beginnen mit der Entfernung des Oberbelages sowie der Entfernung eines Streifens vom Estrich in der Breite von mindestens 30 cm umlaufend in der ganzen Wohnung. Sollte das Styrodur, mit anderen Worten die Fußbodendämmung an der Unterseite gelblich sein, so ist diese Verfärbung in Folge der Bakterien eingetreten. Dieses gelbliche Styrodur sollte daher gänzlich entfernt werden. Ich empfehle nochmals die Besichtigung durch einen Sachverständigen während der Aufnahme des Fußbodens.

Wenn der Fußboden geöffnet ist und der Estrich streifenweise entfernt ist, dann kann man auch die Undichtigkeiten an der Außenwand sehen bzw. nochmals überprüfen.

Sanierung undichter Außenwand

Zur Sanierung empfehle ich übrigens die Verpressung der Wandbodenfuge im Hochdruckinjektageverfahren. Derartige Firmen finden sich beispielsweise in den Gelben Seiten.

Bei der Injektage ist davon auszugehen, dass die Verpressung etwa 100 Euro pro laufenden Meter kostet. Ausgehend davon, dass etwa 20 m zu verpressen sind, ist mit Kosten von etwa 2.000 Euro mindestens zu rechnen. In der Phase der Hochkonjunktur in den Ballungszentren sind allerdings auch doppelte Preise möglich.

Für die Entfernung von Estrich sowie Fußbodenbelag ist innerhalb der Wohnung mit ungefähr 9.000 € Kosten zu rechnen.

Ein Verbleiben der Mieter in der Wohnung ist allerdings nicht möglich.

Der Vorwurf Mieter lüftet nicht ist nicht falsch! Weitere Info über Probleme im Mietrecht zum Selbststudium im Focus Mietrecht-Ratgeber.

Gutachter Schimmel wer zahlt?

Es bezahlt der Besteller, also Sie.

Hauptursache Schimmelpilz

Hauptursache Schimmelpilz ist immer zu viel Feuchtigkeit. In meiner Praxis als Sachverständiger sind das in der Regel immer nicht entdeckte Wasserschäden. Ein Laie kann einen Wasserschaden nicht gleich bemerken und manche Kollegen Sachverständiger laufen einfach am Wasserschaden vorbei, da sie nicht die richtigen Messgeräte dabei haben. So zum Beispiel ist die weit verbreitete GANN Hydromette nicht mit Sicherheit dafür geeignet einen Wasserschaden unter dem Estrich festzustellen. Oft steht unter dem Estrich ein Film von Wasser Jahre lang unbemerkt und stinkt vor sich hin. Keiner weiß, woher kommt der muffige Geruch?

Kosten für den Schimmel Gutachter/Gutachten in München

Die Kosten für den Schimmel Gutachter in München sind meist bei einer Wohnung ab unter dem Strich ~800€ netto für einen schriftlichen Bericht. Zuzüglich kommen auf Wunsch die Kosten für Laborleistungen.
Was kostet ein Gutachter für Schimmel unter dem Strich? Ab 500€ netto für einen mündlichen Bericht.
Als Schimmelpilzgutachter München/Gutachten sind wir übrigens tätig in:
München Altstadt-Lehel, MUC, ebenso Bogenhausen, Berg am Laim, überdies Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, sowie Maxvorstadt, genauso Schwabing-West
Au-Haidhausen, ferner Sendling, Sendling-Westpark

Gutachten zu Schimmel im Haus auch in:

Schwanthalerhöhe, sowie Neuhausen-Nymphenburg, Moosach
Milbertshofen-Am Hart, sowie Schwabing-Freimann
Trudering-Riem, ebenso Ramersdorf-Perlach
Obergiesing-Fasangarten, überdies Untergiesing-Harlaching
Thalkirchen-Obersendling-
Forstenried-Fürstenried-Solln, genauso Laim, Hadern, Pasing-Obermenzing
Aubing-Lochhausen-Langwied, Allach-Untermenzing, ferner Feldmoching-Hasenbergl

Kosten für den SchimmelGutachten im Umland München- Augsburg-Ulm-Ingolstadt

Die Kosten für ein Schimmelgutachten in Augsburg sind meist bei einer Wohnung ab unter dem Strich 500€ netto für eine Untersuchung und mündlichen Bericht.
Schimmel gutachten liefern wir auch im Umland von München: Dachau, Unterschleißheim, Karlsfeld, sowie Garching,Olching, Germering, Gräfeling, Ottobrunn
Füstenfeldbruck, genauso wie in Landsberg, Pfaffenhofen, Buchloe, Augsburg, ebenso in Schrobenhausen, Neu-Ulm, Günzburg, Donauwörth, Giengen an der Brenz.

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