Baugutachter Ulm Schwaben Neu-Ulm – Hauskaufberatung, Wohnungskaufberatung, Baubegleitung, Bauabnahme, Beweissicherung, Schimmelgutachten & Energieberatung
Ihr unabhängiger Bausachverständiger für sichere Immobilienentscheidungen
Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen des Lebens. Ob Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – versteckte Baumängel können schnell Sanierungskosten von mehreren zehntausend Euro verursachen. Der unabhängiger Baugutachter Hochbauing (HTL) Kohle für Ulm, Schwaben & Neu-Ulm unterstützt Sie dabei, Risiken frühzeitig zu erkennen und Ihre Investition auf eine sichere Grundlage zu stellen.
Wir begleiten private Hauskäufer, Wohnungskäufer, Bauherren, Investoren und Eigentümer bei der technischen Bewertung von Immobilien und Neubauten. Unser Ziel ist es, Baumängel rechtzeitig aufzudecken, Sanierungskosten realistisch einzuschätzen und Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu geben.
Unsere Leistungen
✔ Hauskaufberatung
Ein gepflegtes Haus vermittelt häufig einen sehr guten ersten Eindruck. Frisch gestrichene Wände oder moderne Bodenbeläge verdecken jedoch oft vorhandene Baumängel. Bei einer professionellen Hauskaufberatung prüfen wir die Immobilie umfassend und unabhängig.
Wir untersuchen unter anderem:
- Dach und Dachstuhl
- Keller und Fundament
- Außenabdichtung
- Fassade
- Wärmedämmung
- Fenster und Außentüren
- Dachfenster
- Balkone und Terrassen
- Feuchtigkeit
- Schimmel
- Risse
- Heizungsanlage
- Sanitärinstallation
- Elektroinstallation
- Entwässerung
- Außenanlagen
Anschließend erhalten Sie eine verständliche Einschätzung über den baulichen Zustand und den möglichen Sanierungsbedarf.
✔ Wohnungskaufberatung
Auch Eigentumswohnungen sollten vor dem Kauf von einem unabhängigen Bausachverständigen geprüft werden.
Bei der Wohnungskaufberatung beurteilen wir:
- Dach
- Fassade
- Treppenhaus
- Keller
- Tiefgarage
- Balkone
- Heizungsanlage
- Gemeinschaftseigentum
Am Gemeinschaftseigentum kontrollieren wir auch das Dach auf gerissene Ziegel oder Spalten zu den Dachfenstern. Das sind die Stellen wo Regen unbemerkt eindringen kann. Die Eigentümer-Gemeinschaft ist dafür verantwortlich.
Auf Wunsch prüfen wir zusätzlich:
- Teilungserklärung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Instandhaltungsrücklage
- Hinweise auf geplante Sanierungen
So erhalten Sie einen umfassenden Überblick über die Immobilie und mögliche zukünftige Kosten.
Checkliste Hauskauf
Vor dem Notartermin sollten folgende Punkte geprüft werden:
Gebäude
✔ Dach
✔ Fassade
✔ Keller
✔ Fenster
✔ Außentüren
✔ Dachfenster
✔ Balkone
✔ Terrasse
✔ Garage
✔ Entwässerung
Innenräume
✔ Wände
✔ Decken
✔ Böden
✔ Badezimmer
✔ Küche
✔ Heizkörper
✔ Fensterleibungen
✔ Schimmel
✔ Feuchtigkeit
Haustechnik
✔ Heizungsanlage
✔ Warmwasser
✔ Elektroinstallation
✔ Sicherungskasten
✔ Wasserleitungen
✔ Abwasserleitungen
Grundstück
✔ Zufahrt
✔ Entwässerung
✔ Geländegefälle
✔ Stützmauern
✔ Einfriedung
Typische Baumängel
Im Laufe vieler Jahre als Bausachverständiger begegnen uns immer wieder ähnliche Schäden.
Besonders häufig finden wir:
- Feuchtigkeit im Keller
- Schimmel an Außenwänden
- Wärmebrücken
- mangelhafte Fensteranschlüsse
- undichte Dachfenster
- fehlende Abdichtungen
- Risse im Putz
- Risse im Mauerwerk
- Setzungsschäden
- undichte Terrassen
- mangelhafte Balkonabdichtungen
- fehlerhafte Dachanschlüsse
- Wärmeverluste
- schlechte Wärmedämmung
Viele dieser Schäden bleiben Laien verborgen.
Risse sind gefährlich?
Auf diesem Teilgebiet der Rissbildungen gibt es häufiger Anfragen beim Gutachter. Oft kommen die Kunden wegen Rissen im Innenbereich welche nicht schön aussehen.
Die Frage ist dann oft ob diese Risse gefährlich sind oder einfach zugemalert werden können? Meist sind ja doch schräge Risse im Außenbereich ungesehen und diese sind viel gefährlicher.
Nasser Keller – Hohe Folgekosten vermeiden
Feuchtigkeit zählt zu den teuersten Baumängeln Schwaben oder Neu-Ulm überhaupt.
Typische Ursachen von „nasser feuchter Keller“ sind:
- defekte Kellerabdichtung
- fehlende Horizontalsperre
- aufsteigende Feuchtigkeit
- drückendes Wasser
- undichte Lichtschächte
- beschädigte Drainagen
Mit modernen Feuchtigkeitsmessgeräten kann die Ursache häufig schnell eingegrenzt werden.
Gerade beim Kauf älterer Häuser sollte der Keller besonders sorgfältig untersucht werden.
Schimmelgutachten
Schimmelpilze entstehen nur selten durch falsches Lüften.
Häufige Ursachen in Schwaben oder Neu-Ulm sind:
- Wärmebrücken
- fehlende Dämmung
- fehlerhafte Fensteranschlüsse
- Tauwasser
- Wasserschäden
- Rohrleckagen
- Baufeuchte
Wir untersuchen:
- Ursache der Feuchtigkeit
- Oberflächentemperaturen
- Luftfeuchtigkeit
- Wärmebrücken
- Feuchtigkeitsgehalt der Baustoffe
- Schimmelpilz am Dachflächenfenster: in der Regel ist nicht das Fenster dran Schuld, sondern der mangelhafte Einbau ohne ausreichend Dachdämmung/Dämmmaterial in den Fensterlaibungen also Baupfusch.
Dadurch kann eindeutig festgestellt werden, warum der Schimmel entstanden ist.
Energieberatung
Steigende Energiekosten machen eine energetische Bewertung von Gebäuden in Schwaben oder Neu-Ulm immer wichtiger.
Wir beraten Sie unter anderem zu:
- Wärmedämmung
- Dachdämmung
- Kellerdeckendämmung
- Fensteraustausch
- Wärmebrücken
- Heizungsmodernisierung
- Lüftung
- Energieeinsparung
Außerdem informieren wir über mögliche Förderprogramme und wirtschaftlich sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen.
Eine Energieberatung lohnt sich sowohl für Bestandsgebäude als auch beim Immobilienkauf.
Bekommen Sie durch Einsatz eines (iSfP) individuellen Sanierungsfahrplanes plus 5% in der Förderung. Lassen Sie sich die Fördermöglichkeiten bis 60.000 € aufzeigen!
Die Ausarbeitung dieses Sanierungsfahrplanes wird jetzt vom Staat mit 600€ bis 900€ gefördert. Der Vorteil ist: Sie müssen nicht alle Programme zügig durchführen, sondern können sich Zeit lassen oder machen nur einen Teil davon.
Bei der Heizung gibt es jedoch noch einen Geschwindigkeitsbonus.
Preiswerter bekommen Sie nirgendwo einen vollständigen Entwurf der Sanierung für Ihr komplettes Haus. Ich war Anfang skeptisch gegenüber diesem neuen Instrument aber der Inhalt hat mich überzeugt. Anbei ein Muster vom Sanierungsfahrplan eines Bauvorhabens.
Baubegleitung
Während eines Neubaus lassen sich Baumängel deutlich einfacher beseitigen als nach der Fertigstellung.
Deshalb begleiten wir Bauherren während wichtiger Bauabschnitte.
Kontrolliert werden beispielsweise:
- Bodenplatte
- Kellerabdichtung
- Rohbau
- Dachstuhl
- Dacheindeckung
- Fenster
- Wärmedämmung
- Innenputz
- Estrich
- Fliesen
- Fassade
- Außenanlagen
Regelmäßige Baustellenkontrollen erhöhen die Bauqualität erheblich.
Bauabnahme
Die Bauabnahme ist einer der wichtigsten Termine beim Hausbau, vielleicht in Schwaben?
Mit der Abnahme beginnt regelmäßig die Gewährleistungsfrist.
Deshalb sollten vorher sämtliche Mängel dokumentiert werden.
Wir prüfen unter anderem:
- Maßhaltigkeit
- Oberflächen
- Fenster
- Türen
- Dach
- Fassade
- Sanitär
- Heizung
- Elektro
- Abdichtungen
- Wärmedämmung
Alle festgestellten Mängel werden nachvollziehbar dokumentiert.In besonderen Fällen muss eine Bauabnahme verweigert werden!
Kontrolle zur Gewährleistung nach 5 Jahren
Warum eine Kontrolle vor Ablauf der 5-jährigen Gewährleistungsfrist sinnvoll ist
Die Bauabnahme markiert den Beginn der gesetzlichen Gewährleistungsfrist für Bauleistungen. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beträgt diese bei den meisten Bauwerken fünf Jahre. Nach Ablauf dieser Frist wird es für Bauherren deutlich schwieriger, Ansprüche wegen Baumängeln gegenüber dem Bauunternehmen durchzusetzen. Deshalb empfiehlt sich einige Monate vor Fristende eine Gewährleistungsbegehung mit einem unabhängigen Bausachverständigen.
Viele Baumängel werden erst nach mehreren Jahren sichtbar. Besonders Feuchtigkeitsschäden, Risse im Mauerwerk, undichte Fensteranschlüsse oder mangelhafte Abdichtungen entwickeln sich oft schleichend. Auch Schimmelbildung durch Wärmebrücken oder Setzungen des Gebäudes tritt häufig erst nach längerer Nutzung auf. Werden diese Mängel rechtzeitig erkannt und dokumentiert, können sie innerhalb der Gewährleistungsfrist beim Bauunternehmen angezeigt und in vielen Fällen kostenlos beseitigt werden.
Während einer Gewährleistungsbegehung untersucht der Bausachverständige das Gebäude systematisch. Kontrolliert werden unter anderem Dach, Fassade, Keller, Fenster, Türen, Balkone, Terrassen, Heizungsanlage sowie Innenräume. Besonderes Augenmerk gilt Feuchtigkeit, Schimmel, Rissen, mangelhaften Silikonfugen, undichten Anschlüssen und anderen typischen Baumängeln.
Durch moderne Messtechnik, wie Feuchtigkeitsmessgeräte oder Wärmebildkameras, können auch versteckte Schäden erkannt werden, die mit bloßem Auge nicht sichtbar sind. Alle festgestellten Mängel werden dokumentiert und in einem übersichtlichen Protokoll zusammengefasst. Dieses dient als Grundlage für die Mängelanzeige gegenüber dem Bauträger oder Bauunternehmen.
Eine Gewährleistungsbegehung verursacht nur einen geringen Bruchteil der Kosten, die später für die Beseitigung unentdeckter Baumängel entstehen können. Sie bietet Bauherren Sicherheit und hilft, berechtigte Gewährleistungsansprüche rechtzeitig geltend zu machen.
Unser Tipp: Vereinbaren Sie die Gewährleistungsbegehung etwa drei bis sechs Monate vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist. So bleibt ausreichend Zeit, festgestellte Mängel schriftlich anzuzeigen und deren Beseitigung noch innerhalb der gesetzlichen Frist einzufordern. Ein unabhängiger Bausachverständiger unterstützt Sie dabei mit einer objektiven Beurteilung und einer fachgerechten Dokumentation.
Praxisbeispiel aus einer Gewährleistungsbegehung: Kleine Ursache – große Folgen
Bei einer Gewährleistungsbegehung kurz vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist zeigte sich, wie wichtig eine fachkundige Kontrolle auch mehrere Jahre nach dem Einzug sein kann.
Zunächst fiel auf, dass die Luft-Luft-Wärmepumpe die ursprünglich vorgesehenen Leistungswerte nicht mehr erreichte. Die Ursache war überraschend einfach: Die Außeneinheit war über Jahre hinweg nicht gereinigt worden. Verschmutzungen an den Wärmetauschern und Lamellen verschlechterten den Wärmeübergang erheblich. Dadurch musste die Wärmepumpe länger laufen und verbrauchte deutlich mehr Strom als erforderlich.
Ein weiteres Problem zeigte sich bei der kontrollierten Wohnraumlüftung. Die Außenluftfilter waren stark verschmutzt und offenbar über einen langen Zeitraum nicht gewechselt worden. Dadurch wurde die Luftzufuhr erheblich beeinträchtigt. Bei der weiteren Untersuchung wurden Ablagerungen und Anzeichen von mikrobieller Belastung in Teilen der Lüftungsleitungen festgestellt. In solchen Fällen können Feuchtigkeit und organische Ablagerungen die Bildung von Schimmelpilzen begünstigen.
Die Bewohner berichteten über wiederkehrende Atemwegsbeschwerden, häufige Erkältungen und allergieähnliche Symptome. Ob diese Beschwerden ausschließlich auf die Lüftungsanlage zurückzuführen waren, lässt sich ohne medizinische Untersuchung nicht sicher feststellen. Eine hygienisch mangelhafte Lüftungsanlage kann jedoch die Raumluftqualität deutlich verschlechtern und gesundheitliche Beschwerden begünstigen.
Nach der Reinigung der Wärmepumpe, dem Austausch der Filter sowie der fachgerechten Reinigung und Überprüfung der Lüftungsanlage konnte die Technik wieder deutlich effizienter arbeiten. Gleichzeitig verbesserten sich die hygienischen Bedingungen der Raumluft erheblich.
Dieses Beispiel zeigt eindrucksvoll: Nicht jeder Mangel ist auf den ersten Blick sichtbar. Oft führen kleine, über Jahre unbeachtete Wartungsmängel zu erheblichen Mehrkosten beim Energieverbrauch und können die Wohnqualität deutlich beeinträchtigen. Eine Gewährleistungsbegehung kurz vor Ablauf der fünfjährigen Frist hilft, solche Probleme rechtzeitig zu erkennen und – sofern sie auf Mängel oder unzureichende Ausführung zurückzuführen sind – noch innerhalb der Gewährleistungszeit geltend zu machen.
Beweissicherung
Vor Beginn von Bauarbeiten empfiehlt sich häufig eine professionelle Beweissicherung.
Dies gilt insbesondere bei:
- Nachbarbebauungen
- Tiefbauarbeiten
- Straßenbau
- Kanalarbeiten
- Anbauten
- Neubauten
Dokumentiert werden:
- vorhandene Risse
- Fassadenschäden
- Pflasterflächen
- Mauern
- Garagen
- Einfriedungen
- Innenräume
Eine sorgfältige Beweissicherung hilft, spätere Streitigkeiten über angeblich neu entstandene Schäden zu vermeiden.
Deshalb haben wir eine Musterauschreibung erstellt.
Moderne Messtechnik
Wir arbeiten mit professioneller Messtechnik:
- Feuchtigkeitsmessgeräte
- Thermografie
- Oberflächenthermometer
- Entfernungsmesser
- Endoskope
- Rissbreitenmesser
- Lasermessgeräte
Viele versteckte Mängel können dadurch frühzeitig erkannt werden.
Unterstützung bei Kaufpreisverhandlungen
Werden Baumängel festgestellt, helfen wir Ihnen bei der Einschätzung der zu erwartenden Sanierungskosten.
Typische Kosten entstehen beispielsweise durch:
- Kellerabdichtung
- Dachsanierung
- Fassadensanierung
- Balkonsanierung
- Fensteraustausch
- Schimmelbeseitigung
- Heizungsmodernisierung
- Badsanierung
Eine fachliche Einschätzung verbessert häufig Ihre Verhandlungsposition gegenüber dem Verkäufer.
Warum einen unabhängigen Bausachverständigen beauftragen?
Wir vertreten ausschließlich Ihre Interessen.
Sie erhalten:
- objektive Beratung
- neutrale Begutachtung
- langjährige Erfahrung
- moderne Messtechnik
- verständliche Erklärungen
- realistische Kosteneinschätzungen
- schnelle Terminvergabe
- persönliche Betreuung
Einsatzgebiet
Wir sind für Sie tätig in:
Ulm
Neu-Ulm • Söflingen • Wiblingen • Böfingen • Eselsberg
Alb-Donau-Kreis
Blaustein • Dornstadt • Langenau • Blaubeuren • Erbach • Ehingen • Schelklingen • Laichingen
Landkreis Neu-Ulm
Senden • Vöhringen • Weißenhorn • Nersingen • Elchingen • Illertissen • Pfaffenhofen an der Roth
Bayerisch Schwaben
Augsburg • Günzburg • Leipheim • Dillingen an der Donau • Krumbach • Burgau • Donauwörth • Aichach • Friedberg
Ihr Vorteil – Alles aus einer Hand
Ob Hauskaufberatung, Wohnungskaufberatung, Baubegleitung, Bauabnahme, Beweissicherung, Schimmelgutachten oder Energieberatung – wir begleiten Sie kompetent und unabhängig von der ersten Besichtigung bis zur erfolgreichen Fertigstellung Ihres Bauvorhabens.
Unser Ziel ist es, Baumängel frühzeitig zu erkennen, Sanierungskosten transparent zu machen und Ihnen Sicherheit bei einer der wichtigsten Investitionen Ihres Lebens zu geben.
Jetzt Termin vereinbaren
Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung in Schwaben kaufen, bauen oder sanieren? Vereinbaren Sie frühzeitig einen Termin mit Ihrem Baugutachter für Ulm, Neu-Ulm & Schwaben. Eine unabhängige Begutachtung kann Sie vor teuren Fehlentscheidungen schützen und zahlt sich häufig bereits durch vermiedene Schäden oder erfolgreiche Kaufpreisverhandlungen mehrfach aus. Mit fachkundiger Beratung investieren Sie sicherer und erhalten eine fundierte Grundlage für Ihre Entscheidung.